住宅ローンが難しい場合

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    皆さん、こんにちは。
    サンコーハウジングの浅井です。

    近頃、住宅ご購入希望のお客様が増えています。
    そこでまず考えるべきは、住宅ローンです。
    勿論、現金一括購入に越したことはありません。

    しかし、ほとんどの方はローンを組まれます。
    ところが、この住宅ローンの審査はなかなか厳しいものです。

    例えば、以下の点に気をつけてください。
    (1)滞納歴
    ・・・公共料金や携帯電話等の引き落としができないことが幾度かあった
    場合、金融機関は敏感に反応します。
    (2)自営業
    ・・・自営業の方の場合、多くの金融機関は難色を示すことが多いです。
    これは本来の所得を低く設定し費用として換算しているためと思われます。
    (3)派遣社員、パート等
    ・・・最も厳しいと思われます。一般的に金融機関は貸倒を恐れます。
    いずれ親御さんのご支援があり、それで購入に踏みきろうとしても、
    審査以前に断られてしまうケースが多いです。
    (4)他のローンがある
    ・・・自動車ローン等です。この場合は借入可能額より減算した額が融資可能
    となるケースがあります。

    以上を考えてみると、日々の暮らしも計画をもって過ごさなければならない
    ことが分かります。ただ、思っていてもなかなか難しいことです。

    そこで、当社にて新規融資斡旋先として『ゆうちょ銀行』をお勧めする
    ことにしました。
    こちらは、上記のパターンに当てはまる方でも柔軟に対応し、
    お客様の将来像に合わせた提案をして頂くことが可能なのです。

    金利は若干高くなりますが、将来的に親御さんのご支援がある場合や、
    ご結婚の予定がある場合など、利用する価値は十分にあります。

    詳しくは当店スタッフまでお気軽にお問い合わせください。

     
    posted by: サンコーハウジングSTAFF | お役立ちコラム | 23:27 | comments(0) | trackbacks(0) | - |

    墨田区 借地権問題

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      皆さん、こんにちは。
      サンコーハウジングの浅井です。

      今日は『借地権』について考えてみたいと思います。

      さて、借地権と言っても2通りあります。
      (1)土地賃借権
      ・・・一般的な借地権。物件ではなく債権。
      (2)地上権
      ・・・自由に売買可能な物件。

      上記のうち、(1)の借地権についてです。
      よく問題になるのは、一筆の土地に複数の借地人さんがいる場合です。
      借地の境界もまったく分からず、土地賃貸借契約書は昔ながらの文具店で販売されている書式・・・。

      これでは不安ですね。

      また、境界が不明瞭なため、借地人さん同士の争いも起こります。
      Aさん=うちはここまで借りている。
      Bさん=いいや、うちがここまで借りている。
      Cさん=そういえば、我々が借りている土地の契約面積は正確なんだろうか?

      多くの地主さんが借地人さんの土地上に合わせて分筆登記をしていますが、
      今でも一筆の中に多くの借地人さんがお住まいの状況が見受けられます。

      これは、地主さん、借地人さん双方にとってよいことではありません。
      地主さんは分筆登記をすることで相続に控える必要があり、
      借地人さんは権利の及ぶ範囲をはっきりさせたい状況です。

      いずれにせよ、無秩序となっている状態を改善しなければなりません。
      袋地になった地域は犯罪の温床となりうる状態です。
      都会の死角となり、防犯上よくありません。

      いずれにせよ、地主さん、借地人さん、皆さんで話し合い、きちんと
      測量、そして分筆登記をすることが肝要です。

      更に、今一度「土地賃貸借契約書」を確認し、余りにも不明瞭な場合、
      作成しなおすことも考えてみましょう。

      地主さん、借地人さんでご不安な方、相談等はご遠慮なくしてください。


       
      posted by: サンコーハウジングSTAFF | お役立ちコラム | 23:00 | comments(0) | trackbacks(0) | - |

      土地の有効活用 墨田区

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        皆さん、こんにちは。
        サンコーハウジングの浅井です。

        本日は土地の有効活用についてお話させて頂きます。

        不動産業を営んでおりますと、様々なご相談があります。
        一般的な仲介の他、もっとも多いご相談が、土地活用です。

        ◆地主さんとしては土地をご活用したいけれど、一筆の中に
        複数の借地人さんがおり、どうしたらよいか分からない・・

        ◆所有するアパートが老朽化し、空室が目立つ・・
        何とか収益改善する方法はないか・・

        ◆最建築を検討しているが、真に相談に乗ってくれる
        公平中立な専門家と話してみたい

        上記のお声を踏まえ、弊社ではお客様にご安心いただけるよう
        公平中立をもってご相談をお受けしています。
        勿論、土地活用では税金対策も欠かせません。
        この点は、当社顧問税理士やセミナー等でたくさんの知識を
        お届けいたします。

        また、借地人さんがおられる場合は、皆さんが最善と思える
        よう、精一杯提案して参ります。

        弊社は気兼ねなく相談できる事務所です。
        様々なお悩みをお聞きすることや、信頼を得られるような
        きめ細かい対応、そして何より公平性。

        いつでもご相談ください。
        ご訪問によるご相談も可能ですので、お気軽にご連絡頂ければと
        存じます。



         
        posted by: サンコーハウジングSTAFF | お役立ちコラム | 22:18 | comments(0) | trackbacks(0) | - |

        お客様のご相談に思う

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          皆さん、こんにちは。
          サンコーハウジング代表の浅井です。

          日ごろからお客様のご相談をお受けすることが
          多く、とても嬉しく思っております。

          皆様、大変熱心であり私自身、勉強させて頂く
          ことばかりです。

          多く寄せられるご相談内容は、
          ・住宅ローンに関すること
          ・借地権に関すること
          ・お客様対象エリアの物件選定
          が挙げられます。

          中でも、住宅ローンに関する事案は切実です。

          例えば、

          A建設よりローンあっせんを受け、B銀行より
          融資承認がおりた。
          A社営業マンの説明では、当該物件は形式上サブリースとし
          B銀行より返済能力を有すると認められたとのことである。
          しかし、実際は建築主にサブリースを行う意思はなかった。
          ところが、A社営業マンは契約を急ぐあまり、B銀行融資担当
          に虚偽報告を行った疑いがある。金銭消費貸借契約は当然に、
          建築主とB銀行にて締結するものである。契約内容の責任は
          建築主が負担することとなる。自分の意思と契約内容に一致
          が見られず、結果として建築主は不安に駆られることとなった。
          A社営業マンは建築主に「大丈夫です」を繰り返すばかりである。
          疑念を持った建築主は旧知の間柄である不動産業者へ相談に足を
          運んだ。結果、住宅ローンに関するあっせん行為があった場合、
          必ず『書面を持って内容を確認する』ことが必要とのことであった。
          口頭での約束は民法上有効であるが、現実的には「口約束」と
          なってしまい、言った言わないの水掛け論となってしまうのである。


          上記の例では、自己の意思に反して、A建設営業マンの思惑が
          強く働いています。何とかローン審査を通して利益を得たい
          営業マンと、無事住宅が建つことを祈る建築主。

          完全に相反する関係です。

          しかし、本来このような関係性であって良いはずがありません。

          お客様の最良のパートナーとして密接にお付き合いさせて
          頂き、信頼関係を築くことがプロの営業マンです。

          こうして、多くの事例を得て多くのお客様のお役に立てるよう、
          当店ではご満足頂けるサービスを心がけて参ります。





          墨田区の不動産屋サンコーハウジング

          posted by: サンコーハウジングSTAFF | お役立ちコラム | 00:41 | comments(0) | trackbacks(0) | - |

          借地権問題

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            皆さん、こんにちは。
            サンコーハウジング代表の浅井です。

            今回は、借地権について考えてみたいと思います。

            当社が所在する墨田エリアは借地権付建物が多く、問題が山積みです。

            例えば、
            ・建て替えを考えているが地主さんが応じてくれない
            ・高額な地代、更新料に悩んでいる
            ・借地権を買い取ってもらいたいが買い手がつかない
            ・底地を買い取りたいが金額的に折り合いがつかない
            などなど、多くの問題があります。

            その他、
            ・底地が現地主さんから別の人(企業)の所有となるので不安だ
            こうしたお悩みをお持ちの借地人の方が多くいらっしゃいます。

            問題を複雑化させているのは、まず第一に
            『人間関係のもつれ』です。

            地主さんと借地人さんは、良好な関係を保つことが肝要です。
            しかし、
            ・互いに有利な条件で交渉に臨みたい(締結させたい)
            ・法律に従順すぎる(路線価での買い取り、買戻し交渉など)
            ・感情的になってしまう(大原則は良好な関係性です)
            こうした事例が多くあるようです。


            現に、当社でも借地権問題を取り扱っておりますが、
            『良質な関係性の欠如』
            に諸問題の根底があるように感じます。

            但し、地主さん、借地人さんのいずれかが信義則に反する行いを
            すれば、いかに一方が良好な関係を保とうと努力しても、
            関係性は悪化します。

            このように、まずは人間関係の部分で頭を悩ませることが
            多いのが現状です。


            次に、借地の査定に関してです。

            所有権の査定は、それほど難しいものではありません。
            (しかし、簡単と言えるほど安易ではありません。条件によりけりです)

            しかし、借地査定は大変難しく、考えさせられます。
            例えば、
            『売地(旧法借地権)』2000万円
            (建替え・譲渡承諾料含む)

            とします。

            この場合、まず一般の方に売却されることはないでしょう。

            自身で物件情報を収集し、査定を行うと、大幅に低い金額が現実として
            出て参ります。

            一般の方が借地権を購入されるケースは多くあります。
            但し、借地購入と言うイメージではなく、
            『新築売り戸建住宅』
            というパターンです。

            そこで、『売地(借地)』の場合は、借地権買取を行っている業者さんに
            査定を依頼し、条件が折り合えば購入して頂くということになります。

            しかし、条件が折り合うまでに少々時間を要するケースが多いようです。

            足元を見られてしまうパターンも多く、所有権買取とは異なり、
            業者さんも強気です。(借地権買取業者さんが少ないことも影響しているかもしれません)

            特に、『任意売却案件』ですと、さらに売主さんは弱い立場となります。
            但し、競売となるよりは良いのかもしれません。

            いずれにせよ、任意売却は債権者の納得いく金額とならなければ成就する
            ことはありません。

            売主・買主・債権者、すべて合意の上、納得いくまで交渉となります。


            『借地権』が存在する限り、悩み続ける頭の痛いテーマです。




            墨田区の不動産屋サンコーハウジング

            posted by: サンコーハウジングSTAFF | お役立ちコラム | 22:58 | comments(0) | trackbacks(0) | - |

            当店の営業スタイル

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              皆さん、こんにちは。
              サンコーハウジング代表の浅井です。

              日々、フレッシュな物件情報をお届けするため、
              せっせと店頭物件を更新しています。

              もちろん、私の手作り広告です。
              この広告作りは案外楽しく、デザインを考えたり、
              コピーを思案したり、創意工夫ついでに物件情報
              までインプットしてしまう意義深い仕事です。

              当店では基本、おススメできない物件情報は掲載しない
              ようにしています。些か主観的となってしまいますが、
              周辺環境、設備、価額を勘案し、お客様に便益のある物件
              を優先しています。

              また、不動産営業に関してなのですが、一般的な営業は
              まったく行っておりません。

              例えばです。
              お洋服を探しにお店に入ったとします。

              「自分に似合うジャケットはないかな。」
              「魅力的なスカートはないかしら?」

              ひとり、ゆっくりと検討しているところで、
              「これはお客様にピッタリです!」
              「人気商品ですので、今じゃないと無くなってしまいますよ!?」

              このようなご経験はありませんでしょうか。

              私はあります。

              ひとり、選ぶ楽しみを満喫しているところに速射砲のように
              おススメされてしまうと、ますます混乱したりします。

              そして実は・・・・

              こうした営業は・・

              ご自身で選択しているのではなく、
              『選択させられているのです』

              これが不動産物件であれば、選ばされたことで後悔したり
              決して本意ではない選択をしたことで、生活にすら影響が出る、
              或いは無理な住宅ローンを組む羽目になってしまったなど、
              良いことはありません。

              そこで、当店では一般的な営業は行いません。

              勿論、詳しくご案内致します。
              適時レポート等を提出致しますし、ご納得いくまでお手伝い
              します。

              しかし、特定の物件を『押す』
              と言うことはありません。

              なぜなら、ご購入されるのはお客様であり、生活されるのもお客様
              であるからです。

              そこで私たちは、お客様の『夢』の実現をテーマと致します。

              ここで言う『夢』の実現とは、
              「こんな生活でありたい、将来こうしたい、ああしたい」
              そんな思いを適えるための、コンサルタントでありたいと考えています。

              お客様とじっくりとお付き合いをさせて頂き、最良の選択のための
              専門家としての視点を図書館や研究施設のようにご利用頂けたなら
              幸いです。


              いつでもお声掛けください。



              墨田区の不動産屋サンコーハウジング

              posted by: サンコーハウジングSTAFF | お役立ちコラム | 23:03 | comments(0) | trackbacks(0) | - |

              亀戸 生活環境

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                皆さん、こんにちは。
                サンコーハウジング代表の浅井です。

                住まい選びをするときに重視する点として
                『環境』が挙げられます。

                ここで言う環境とは、特定物件に対する、
                『周辺環境』
                のことです。

                設備等に優れた物件であっても、周辺環境に難が
                あれば台無しです。

                また、ここで言う周辺環境は個々の生活スタイルに
                より差異があります。

                例えば、都市型生活をご希望の場合、
                ・最寄駅からの距離
                ・周辺繁華街の有無
                ・ターミナル駅へのアクセス
                が重視されます。

                反面、郊外型生活をご希望される場合は、
                ・緑あふれる施設(公園)等の有無
                ・騒音や公害の有無(排気ガス等)
                ・治安良好であること
                が考えられます。

                さて、ここで当店周辺エリアである
                『JR総武線・東武亀戸線亀戸駅』エリア
                について考えて参りたいと思います。

                亀戸エリアは駅周辺は繁華街であり、飲食店等
                が多く建ち並びます。

                とりわけ、アルコールを提供する飲食店が多く、
                夜間は酔客が溢れています。

                また、風営法に規制される店舗が駅周辺に散見され
                女性の1人歩きは大通りを除き、避けた方が賢明かもしれません。
                但し、これは繁華街の宿命とも言うべきことであり、
                亀戸のみの話ではありません。

                また、亀戸も駅から徒歩5分ほど歩けば、閑静な住宅街です。
                駅から近ければ便利ではあるものの、騒音や治安を含めて、住環境
                としては良好と言えません。

                亀戸北部は「蔵前橋通り」を境に、都会の喧騒から打って変わり、
                閑静な住宅街へと変化します。

                亀戸東武は、徒歩10分圏内で広大な『亀戸中央公園』に到着します。
                当該エリアは緑に溢れ、駅前の喧騒が嘘のような静寂さです。

                小さなお子様がいらっしゃるご家庭に特におススメのエリアです。

                亀戸西部は錦糸町エリアに程近く、北西部では「亀戸天神社」の情緒性
                が広がります。全体的に落着きある環境です。
                亀戸駅、錦糸町駅の2路線が利用可能です。

                亀戸南部は大島エリアと重なり昔ながらの商店が軒を連ねます。
                全体的に、亀戸中心エリアの喧騒が残ります。


                このように、ひと口に『亀戸』と言っても広大であり幅広い
                特徴を持っています。

                結論として、ライフスタイルやプランに応じた選択をする必要が
                あるでしょう。

                売買、賃貸のいずれにせよ、利便性・賃料・設備の3点のみで検討
                すべきではなく、ご自身のスタイルに適合するか否か考えることが
                求められます。

                当店では『亀戸エリア』に精通したスタッフが在籍しております。
                エリアの特徴など、ブログでは語りつくせない魅力やデメリット等
                解説致します。

                お気軽にお問い合わせ頂ければと思います。



                墨田区の不動産屋サンコーハウジング

                posted by: サンコーハウジングSTAFF | お役立ちコラム | 22:59 | comments(0) | trackbacks(0) | - |

                墨田区 事業用物件

                0
                   
                  皆さん、こんにちは。
                  サンコーハウジング代表の浅井です。

                  今回のテーマは
                  『事業用物件の探し方』
                  です。

                  事業用と申しましても幅広くあります。
                  例えば、
                  ・作業場や倉庫
                  ・大規模工場
                  ・飲食店
                  ・介護施設
                  ・会社事務所
                  など、様々です。

                  しかし、共通して言えることは、目的を考えたエリア策定です。

                  まず、事業内容によってはご希望エリアでは厳しい場合があります。

                  例えば、当店が所在する墨田区文花エリアでは大規模工場は難しいです。
                  当該エリアは、
                  明治通り沿い=商業地域(商業施設中心のエリア)
                  その他=準工業地域(住工共存エリア。大規模工場は認可されない可能性有)
                  です。

                  また、飲食店においても当該エリアは激戦区です。
                  特に、居酒屋施設に関しては多くの店が軒を連ねています。

                  但し、施設が多い=需要がある
                  ことの表れでもあるので、検討の1つにはなると思います。

                  反面、周辺に競合がないという理由で出店計画を立てることは危険性を
                  孕んでいます。マーケティング的に考察すると、需要がないことから
                  出店がないとも考えられます。

                  そこで当店では、事業用物件を策定するにあたり、マーケティング的な視野を
                  用いてお客様との共同作業を行いたいと考えています。

                  更に、出店に当たっては認知度が高まるよう、引き続き協力を惜しみません。


                  事業用物件でお悩みの方は、ぜひ1度ご相談ください。

                  墨田区に在住し、地域役員を兼ねるスタッフがお客様専属として
                  担当致します。



                  墨田区の不動産屋サンコーハウジング

                  posted by: サンコーハウジングSTAFF | お役立ちコラム | 23:47 | comments(0) | trackbacks(0) | - |

                  墨田区 不動産 売買

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                    皆さん、こんにちは。
                    サンコーハウジング代表の浅井です。

                    最近、せっせと店頭広告を入れ替えております。

                    アベノミクスの効果が実態経済に波及しつつあるのか、
                    不動産業界は売買物件が好調です。

                    原因として、
                    ・現政権に対する期待感
                    ・政策による景気の底上げ
                    ・増税前の特需
                    が主に考えられます。

                    しかし、不動産売買は一生に1〜2度の大きな買い物です。
                    安易な考えで購入を決断できるほど、簡単なものではありません。

                    また、いかに売買物件が好調と言えど、需要があるからには
                    理由があります。

                    『今よりも良い環境、良い暮らし、達成感』
                    こうした考えが根底にあるのではないでしょうか。

                    当店は墨田区に所在しますが、下町エリアに染まる当該地域も
                    最近は賑わいを見せています。

                    ご相談にご来店されるお客様も増え、売買査定等を行うことが
                    増えました。

                    当店の査定レポートは、TAS社提供のデータに、客観的な視点から
                    相場で流通するであろう価格を算出しています。
                    (物件査定は無料です)

                    また、不動産ご購入を希望されるお客様には、コミュニケーションを密にし、
                    じっくりと腰を据えてご検討されることをおススメしています。
                    (特定の物件を推すことはありません。選択権はお客様にあります)

                    当店スタッフは、お客様の不動産に関するパートナーです。
                    お客様にとっての便益(コストベネフィット)を最優先に考えます。

                    さらに、不動産売買物件について手数料の減額措置を行っています。

                    これは多くのお客様にご利用頂きたく始めたサービスです。

                    当店はシステム等、ほとんどを自社制作しており、不要な経費を抑えた
                    営業をしております。このため、削減した経費をお客様に還元すること
                    で引っ越しに係る費用、今後のライフプランで発生するイベント等のために
                    お使い頂ければと思います。

                    墨田区のみならず、一都三県全域、そしてほぼすべての流通物件、
                    更には未公開物件など、圧倒的情報量にてお客様をお待ちしております。

                    まずはお気軽にご相談ください。
                    世間話でもしつつ、信頼関係を深めて参りましょう。



                    墨田区の不動産屋サンコーハウジング

                    posted by: サンコーハウジングSTAFF | お役立ちコラム | 23:25 | comments(0) | trackbacks(0) | - |

                    リノベーションマンション

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                      皆さん、こんにちは。
                      サンコーハウジング代表の浅井です。

                      以前、当ブログにてリノベーションマンションについて書きました。

                      引き続き、当店では当該事項の特集を組んでいます。

                      現在、当店HPにて専用ページを作ることを検討しています。

                      さて、リノベーションマンションには当然、メリット・デメリットがあります。

                      まずはメリットです。
                      〆粘鷄悗ら近い物件が多い。
                      一般の中古マンションと比較して設備が充実している
                      N地条件良好の物件が多い。(繁華街に程近いなど)
                      た年の設備保証が設けられていることが多い。
                      ゼ蠖料等が割引可能となる。

                      次にデメリットです。
                      |枅数の経過した物件も存在する。(外観に老朽化が目立つ)
                      築年数等の条件によりフラット35が利用できないケースもある。
                      C枅数の割に物件価額が高い。
                      ご浜体制に疑問を抱く物件が稀に存在する。
                      ド堝飴瑳萋誓播の減税額が小さい。

                      上記の通り、良い点、悪い点が混在します。

                      しかし、最近では比較的築年数の浅い物件でもリノベーションされ
                      住環境が向上されたものが出てきました。

                      すると、デメリット 銑イ鰐気なります。

                      但し、物件のご購入は慎重さも大事です。

                      周辺エリアがご自身のライフスタイルとマッチしているかなど
                      長期的視野に立った考察が重要となって参ります。

                      あくまでも、こうしたリノベーション物件も参考の1つです。

                      当ブログにて、当店が良質と捉えた物件を随時配信して参ります。

                      ご期待ください。




                      墨田区の不動産屋サンコーハウジング

                      posted by: サンコーハウジングSTAFF | お役立ちコラム | 23:36 | comments(0) | trackbacks(0) | - |