抵当権についての続きです。

テキストP79.を開いてください。

【4】抵当権の効力の及ぶ範囲

抵当権の効力はどこまで及ぶのでしょうか。
答えはテキストP79.のア〜エに集約されています。

ア:たとえば、土地と建物は別個の財産です。
所有権者が異なる場合もあります。(例:借地権等)
したがって、一方に設定された抵当権の効力は他方には及びません。
(例:土地のみに設定された抵当権は建物には及ばない)


イ:建物に設定された抵当権の効力は、畳や建具(ドア等)などの従物
にも及びます。(独立性を持った物置等には及びません)
(建物構成要素の一部であるものには及ぶのです)

ウ:借地上の建物に設定された抵当権の効力は、借地権にも及びます。
(借地権の目的は建物の保存・保有です。したがって建物にも及ぶのです)

エ:被担保債権について不履行があった時には、不履行後に生じた
抵当不動産の果実(賃料収入等)に対しても、抵当権の効力が及びます。
(不履行の場合、抵当権により賃料や建物等の滅失等により生じる保険料
についても抵当権の効力が生じるわけです)

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次に、P80.を開いてください。

抵当権者は1名(1法人)でないケースが多々あります。
この場合、下記のような制限を設けることで、2番抵当権者以降の者を
保護する目的があります。

【5】被担保債権の範囲

抵当権により担保される債権の範囲
・満期となった最後の2年分のみ保証(利息・損害金)

但し、抵当権者が1名(1法人)の場合は無制限です。

【6】抵当権の順位と順位の変更

同一の不動産には複数の抵当権を設定することが可能です。

(例:抵当権1位・・○○信用金庫 2位・・○○金融 3位・・○○ローン  等)


この順位は、『登記の先前』で決まります。

P81.の図をご覧ください。

1番抵当・・A(債権額200万円)
2番抵当・・B(債権額250万円)    建物競売(保有者D) 競売代金500万円
3番抵当・・C(債権額300万円)

1番抵当・・A(250万円回収)・・回収終了
2番抵当・・B(200万円回収)・・回収終了
3番抵当・・C(50万円回収)・・残り250万円

競売代金は、抵当権の順番で弁済されていきます。
3番抵当権者のCは、A、Bが回収した合格額の450万を差し引いた
残り50万円のみ回収と言うことになります。

つまり、抵当権の順位が下る程、債権回収率、額は低くなるというわけです。
(しっかりとした金融機関は1番抵当以外打たないと思います)

また、抵当権の順位を変更することが可能です。
但し、利害関係者全員(債権者)の合意が必要であり、『登記』する必要があります。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
さて、次にテキストP82.を開けてください。

地上権・・何やら耳慣れない言葉が出て参ります。
借地権とどう違うのだろうか。こう考えるのは当然です。
地上権と言うものは、不動産実務を行っていても、滅多にありません。
しかし、競売物件ではこの「地上権」と言う言葉が出て参ります。
宅建試験では重要な論点となるので、まずは覚えてしましましょう。

【8】法定地上権 P83.

その名の通り、法で定めた地上権です。
借地権と異なり、このようなケースで発生します。
成立要素は簡単です。

…馘権設定時、土地と建物が存在した。
抵当権設定時、土地と建物の所有者が同一であった。
6デ笋砲茲蠹效呂鳩物の所有者が別人になってしまった。

たったこれだけです。
この3点の要素を満たせば、『法定地上権』が成立します。

【9】一括競売 P83〜84.
それでは、更地に抵当権を設定した後、当該土地に建物が築造されると
どうなるでしょうか。

抵当権が実行されると、建物は取り壊さなければなりません。
これは築造者にとって大変な打撃です。

そこで、取り壊すことなく抵当権者は建物を抵当権を設定した土地と
同時に競売にかけることができます。これが『一括競売です』

こうすることで、建物築造者の経済的不利益を緩和することができます。

但し、抵当権はあくまでも土地にのみ登記されています。
したがって、土地の競売代金からのみ、優先弁済を受けることになります。

建物の競売代金は築造者(所有者)に返還しなければなりません。


*抵当権については難度が高く、様々な条文が出て参ります。
しかし、宅建試験における合否のポイントでもあるため、
しっかり学習していきましょう。

以下、抵当権について次回に続きます。



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