皆さん、こんにちは。
サンコーハウジング代表の浅井です。

今回は、借地権について考えてみたいと思います。

当社が所在する墨田エリアは借地権付建物が多く、問題が山積みです。

例えば、
・建て替えを考えているが地主さんが応じてくれない
・高額な地代、更新料に悩んでいる
・借地権を買い取ってもらいたいが買い手がつかない
・底地を買い取りたいが金額的に折り合いがつかない
などなど、多くの問題があります。

その他、
・底地が現地主さんから別の人(企業)の所有となるので不安だ
こうしたお悩みをお持ちの借地人の方が多くいらっしゃいます。

問題を複雑化させているのは、まず第一に
『人間関係のもつれ』です。

地主さんと借地人さんは、良好な関係を保つことが肝要です。
しかし、
・互いに有利な条件で交渉に臨みたい(締結させたい)
・法律に従順すぎる(路線価での買い取り、買戻し交渉など)
・感情的になってしまう(大原則は良好な関係性です)
こうした事例が多くあるようです。


現に、当社でも借地権問題を取り扱っておりますが、
『良質な関係性の欠如』
に諸問題の根底があるように感じます。

但し、地主さん、借地人さんのいずれかが信義則に反する行いを
すれば、いかに一方が良好な関係を保とうと努力しても、
関係性は悪化します。

このように、まずは人間関係の部分で頭を悩ませることが
多いのが現状です。


次に、借地の査定に関してです。

所有権の査定は、それほど難しいものではありません。
(しかし、簡単と言えるほど安易ではありません。条件によりけりです)

しかし、借地査定は大変難しく、考えさせられます。
例えば、
『売地(旧法借地権)』2000万円
(建替え・譲渡承諾料含む)

とします。

この場合、まず一般の方に売却されることはないでしょう。

自身で物件情報を収集し、査定を行うと、大幅に低い金額が現実として
出て参ります。

一般の方が借地権を購入されるケースは多くあります。
但し、借地購入と言うイメージではなく、
『新築売り戸建住宅』
というパターンです。

そこで、『売地(借地)』の場合は、借地権買取を行っている業者さんに
査定を依頼し、条件が折り合えば購入して頂くということになります。

しかし、条件が折り合うまでに少々時間を要するケースが多いようです。

足元を見られてしまうパターンも多く、所有権買取とは異なり、
業者さんも強気です。(借地権買取業者さんが少ないことも影響しているかもしれません)

特に、『任意売却案件』ですと、さらに売主さんは弱い立場となります。
但し、競売となるよりは良いのかもしれません。

いずれにせよ、任意売却は債権者の納得いく金額とならなければ成就する
ことはありません。

売主・買主・債権者、すべて合意の上、納得いくまで交渉となります。


『借地権』が存在する限り、悩み続ける頭の痛いテーマです。




墨田区の不動産屋サンコーハウジング

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